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日本樓市投資氣氛濃 東京樓價4年升5成 租金回報4.1厘

日圓滙率再度升至7.2算,走勢回穩,當地經濟亦已見復甦。除海外投資者外,近年日本人亦熱衷於置業投資,在新樓供應量減少下,令當地樓價持續上升。
日本大型住宅中介平台LIFULL HOME’S日前來港進行展銷會,向有意投資日本物業買家簡介當地房地產情況及投資須知。

LIFULL HOME’S事業本部不動產投資部部長岡崎健治表示,日本人口連年上升,在需求持續情況下,帶動二手樓價預料亦上升。(陳國峰攝)

LIFULL HOME’S事業本部不動產投資部部長岡崎健治接受本報訪問時表示,日本樓價自2013年起每年均錄得升幅。以東京首都圈為例,2013年平均樓價約4,000萬日圓(下同,約289萬港元),去年已升至5,900萬元,升幅達47.5%。

日本中介來港 推介當地投資
岡崎健治指,支持樓價上升主要原因,為當地土地供應大減,由2000年全年供應10萬伙新樓,至現時全年只有約3萬伙,加上當地經濟轉趨平穩,不少發展商亦不急於賣地或賣盤套現(日本新盤大多為拆除地皮上蓋物業進行重建)。

而為吸引業主出售地皮,投資者亦須提出更高叫價,變相令土地價錢及建築費用增加,從而令新樓供應量大跌。

但由於日本人口連年上升,在需求持續情況下,帶動二手樓價亦上升,他預計未來數年供應量均會維持於現時水平。

對於在日海外投資者比例,他指由於不少外資企業或外國人到當地購入物業時,會以日本公司或日本勞工名義,以減輕稅項,因此未能準確統計。

但以投資金額計算,2016年海外人士個人在日投資額佔整體約14%,而2017年已達近28%,顯示投資者比例不斷上升。而主要原因為當地房地產屬永久業權,不存在政府收回地權等問題,而且樓價亦相較多個東南亞地區為低,回報率亦較高。以東京為例現時租金回報約4.1厘,比香港的2.3厘為高。

市中心樓價升 近郊物業抬頭
其中以旅遊熱點及市中心最受香港及內地投資者追捧,如東京、大阪、福岡等,但近年因不少市中心地段樓價急升,有人開始選擇購入近郊地區物業。但岡崎健治認為,在東京除新宿、涉谷及池袋等中心地段外,其他地鐵沿綫地段亦值得投資。

主要是日本不像香港般辦公室集中於某幾個區域,因此只要物業鄰近地鐵沿綫,均能吸引相應租客。他指最容易租出的單位條件為:距離地鐵站約7分鐘步程內、樓齡不多於11年及衞浴分離,在基本單位內在相差不大的情況下,以上條件均會影響出租率及租金。

東京單身公寓 出租率較高
而東京人口中,有逾5成為單身人士,加上東京就業機會較多、薪金較理想,故吸引不少年輕人由其他城市到東京就業,故小型單身公寓出租率亦較高。